Planowana inwestycja na działce po Tesco na Kabatach – co warto wiedzieć?

Działka po Tesco na Kabatach to jedno z najbardziej atrakcyjnych miejsc inwestycyjnych w warszawskim Ursynowie. Po latach zapowiedzi i zmieniających się planów, firma Echo Investment przedstawiła nową wizję zagospodarowania tego terenu. Tym razem deweloper chce postawić na zabudowę mieszkaniową z elementami usługowymi, rezygnując z wcześniej promowanego centrum biurowo-usługowego. Oto szczegóły projektu, jego kontekst oraz potencjalne konsekwencje dla mieszkańców.

Początkowo działka miała stać się miejscem wyjątkowego centrum handlowo-usługowego z ogrodami na skarpie. Echo Investment zapowiadało stworzenie przestrzeni łączącej funkcje rekreacyjne, gastronomiczne i mieszkaniowe. W planach pojawiały się obietnice inwestycji, która miała nie tylko podnieść prestiż Kabat, ale również zintegrować społeczność lokalną.

Dlaczego plany się zmieniły?

Na przestrzeni lat kilka czynników wpłynęło na zmianę podejścia dewelopera:

1. Kryzys w branży centrów handlowych – zmniejszający się popyt na tego typu obiekty.
2. Pandemia COVID-19 – która zmieniła nawyki konsumentów, ograniczając zainteresowanie galeriami handlowymi.
3. Boom na mieszkania – inwestycje mieszkaniowe okazały się bardziej opłacalne dla deweloperów.
4. Opór społeczny – mieszkańcy Kabat i okolic wielokrotnie sprzeciwiali się dużym inwestycjom, szczególnie tym zakładającym intensywną zabudowę i zwiększony ruch komunikacyjny.

Echo Investment złożyło wniosek o decyzję środowiskową dotyczącą nowej inwestycji mieszkaniowej, która przewiduje:

• Budowę trzech budynków o różnej wysokości, formalnie ułożonych kaskadowo.
• Maksymalna wysokość: 11 pięter (zgodna z planem miejscowym w przypadku dominujących obiektów usługowych).
• Łączna liczba mieszkań: ponad 500 w pierwszym etapie.
• Parterowy pawilon usługowy oraz 24 lokale usługowe w drugim etapie.
• Podziemne parkingi: 596 miejsc postojowych w pierwszym etapie i 282 w drugim.

Kluczowy trik dewelopera

Pomimo formalnego podziału działki na trzy budynki, w praktyce inwestycja składa się z aż 10 nadziemnych brył, co pozwala na bardziej intensywną zabudowę. Takie podejście budzi wątpliwości, czy nie przekracza ono granic obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Echo Investment planuje wykorzystać tzw. lex deweloper, czyli ustawę umożliwiającą realizację inwestycji mieszkaniowych niezgodnych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Warunki, jakie musi spełnić inwestor, obejmują:

1. Złożenie wniosku o decyzję środowiskową.
2. Uzgodnienia z radą miasta, która podejmuje decyzję o odstępstwie od planu.

To podejście, choć zgodne z prawem, bywa kontrowersyjne, ponieważ pozwala deweloperom realizować bardziej intensywne projekty niż pierwotnie przewidziane w planach zagospodarowania przestrzennego.

Projekt już teraz budzi mieszane uczucia wśród mieszkańców Ursynowa. Obawy koncentrują się na kilku aspektach:

• Zwiększony ruch drogowy w okolicach al. KEN i Wąwozowej.
• Zagęszczenie zabudowy w dzielnicy dotychczas uchodzącej za spokojną i zieloną.
• Brak infrastruktury: Mieszkańcy obawiają się, że istniejące szkoły, przedszkola czy placówki zdrowotne nie podołają obsłudze tak dużej liczby nowych mieszkańców.

Z drugiej strony, pojawiają się również pozytywne głosy, wskazujące na możliwość ożywienia lokalnej gospodarki i stworzenia nowych przestrzeni publicznych.

Wniosek o decyzję środowiskową sugeruje, że inwestycja może mieć istotny wpływ na otoczenie. Kluczowe kwestie do rozważenia:

1. Zanieczyszczenie powietrza i hałas związany z budową oraz późniejszym funkcjonowaniem osiedla.
2. Zachowanie zieleni: Jakie tereny rekreacyjne zostaną zachowane lub stworzone?
3. Zgodność z planem miejscowym: Czy intensywność zabudowy nie wpłynie negatywnie na charakter Kabat?

W odpowiedzi na pytania dotyczące planów, przedstawiciele firmy podkreślili, że ich celem jest stworzenie zrównoważonego projektu, który:

• Będzie odpowiadał na potrzeby mieszkańców Kabat i Ursynowa.
• Stanie się nowym lokalnym centrum życia, integrującym funkcje mieszkaniowe, usługowe i rekreacyjne.
• Zostanie opracowany w dialogu z lokalną społecznością, co ma podkreślić transparentność działań.

Obecnie projekt jest na etapie uzyskiwania decyzji środowiskowej, która może potrwać nawet dwa lata. Dopiero po jej uzyskaniu deweloper będzie mógł wystąpić o zgodę na budowę w ramach lex deweloper.